Como funciona o financiamento imobiliário?

Encontrar o lar dos sonhos é possível, mesmo sem uma reserva financeira suficiente para pagar à vista. O financiamento imobiliário é a solução para muitos que desejam adquirir uma propriedade, oferecendo uma oportunidade de pagamento em parcelas ao longo de anos.

O que é financiamento imobiliário e como funciona?

O financiamento imobiliário é um tipo de crédito oferecido por instituições financeiras, construtoras ou incorporadoras para a compra, construção ou reforma de imóveis. Após uma análise da documentação e da renda do solicitante, o crédito é concedido, com o compromisso de devolvê-lo em parcelas ao longo de um período, geralmente de 30 a 35 anos.

Taxas e juros: entenda os custos associados

As parcelas do financiamento imobiliário são influenciadas por taxas de juros atreladas a índices como a taxa referencial, Selic, IPCA ou poupança. É importante avaliar o contexto econômico ao escolher o tipo de taxa. Além das parcelas, há outros custos como taxas de seguro, operação financeira, avaliação do imóvel, impostos e despesas cartorárias.

Por exemplo, durante a pandemia de Covid-19, enquanto a inflação esteve baixa, a opção de um financiamento imobiliário com uma taxa mais o IPCA era atrativa. Mas como se trata de um índice que pode variar muito em um longo prazo, não beneficiaria quem não planeja quitar a dívida em um curto tempo.

Como calcular a amortização: SAC, Tabela Price e Sacre

A amortização reduz o saldo devedor do financiamento. Existem três modelos matemáticos principais: Sistema de Amortização Constante (SAC), Tabela Price e Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Cada um tem suas características quanto ao valor das parcelas e à redução do saldo devedor ao longo do tempo. Veja abaixo:

Sistema de Amortização Constante (SAC)

No SAC, um valor fixo é descontado da dívida total a cada período, resultando em uma amortização constante. Isso significa que as parcelas iniciais tendem a ser mais altas, pois uma parte maior é destinada à amortização do saldo devedor. Consequentemente, o saldo devedor diminui rapidamente, o que leva a uma redução gradual do valor das parcelas ao longo do tempo.

Tabela Price

Na Tabela Price, o valor das parcelas permanece constante ao longo do período do financiamento. No entanto, a composição dessas parcelas varia: inicialmente, uma parte maior é destinada ao pagamento de juros, enquanto a amortização da dívida é menor. Ao longo do tempo, essa distribuição se inverte, com uma proporção maior sendo destinada à amortização e uma menor aos juros.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre combina elementos do SAC e da Tabela Price. Inicialmente, as parcelas são mais altas como no SAC, resultando em uma amortização mais rápida do saldo devedor. No entanto, ao longo do tempo, o valor das parcelas diminui gradualmente, seguindo a mesma tendência da Tabela Price. Isso significa que, mesmo mantendo a constância das parcelas como na Tabela Price, o Sacre apresenta uma redução periódica no valor das parcelas ao longo do tempo.

Como Iniciar um financiamento imobiliário

Para iniciar um financiamento, é recomendado fazer simulações com diferentes instituições financeiras para encontrar a melhor opção. Após isso, é necessário fornecer documentos como identidade, comprovante de renda e residência. Condições como restrições no CPF ou outros empréstimos podem influenciar na aprovação do crédito.

Vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário

Entre as vantagens, destacam-se a liberdade de construir o imóvel desejado, a possibilidade de amortizar o valor ao longo do tempo e não precisar do valor total do imóvel para adquiri-lo. Por outro lado, é um compromisso de longo prazo, com possíveis variações nas parcelas e falta de flexibilidade em relação à mudança de residência.

Transferência e portabilidade do financiamento Imobiliário

É possível transferir o financiamento entre pessoas ou instituições financeiras. No caso da portabilidade, é importante considerar não apenas a taxa de juros, mas também outros custos envolvidos na transação.

Consequências da Inadimplência

Caso o pagamento das parcelas não seja realizado, o devedor será notificado pela instituição financeira e o imóvel pode ser leiloado. É fundamental compreender todas as cláusulas do contrato e buscar orientação legal se necessário.

O financiamento imobiliário é uma ferramenta valiosa para realizar o sonho da casa própria, mas requer compreensão detalhada e planejamento cuidadoso para garantir uma escolha acertada e evitar problemas futuros.